Пука ли се жилищният "балон"? Време ли е за купуване

Цените на жилищните имоти растат в четири града - София, Пловдив, донякъде Варна и съвсем малко в Бургас, коментира Драгомир Стефанов. Той отбеляза, че тази тенденция е устойчива през последните 10 години, но напомни, че преди този период, близо пет поредни години, имаше спад на цените. Експертите, които използват понятието "балон" в жилищните цени, всъщност наблюдават последните само 4-5 години, през които растежът на цените на имотите беше всяка година двуцифрен - по 10, 14, 15 процента, като за период от 2018 г. до края на 2023 цените са скочили с 60-70 процента, отбеляза Стефанов.

Той обаче изтъкна, че ръстът на доходите на населението в четирите големи града на България, който е един от основните измерители при анализа на пазара на недвижими имоти, е по-голям. Все още доходите на населението растат по-бързо от цените на недвижимите имоти и това означава, че достъпността до жилища в България непрекъснато се подобрява. Сега със средна заплата, която по последни данни на националната статистика надхвърли 3000 лева за София, можем да си купим горе-долу един квадратен метър жилищна площ в среден апартамент, който в момента струва около 1500-1550 евро, каза Стефанов. Той уточни, че става дума за условни данни, защото цените на квадратен метър жилищна площ в различните квартали на големите градове в страната варират.

Защо растат цените на имотите?

Цените на имотите у нас растат по няколко причини, посочи експертът.

Първо, растат цените на строителните материали и разходите за възнагражденията в сектор "Строителство", а това прави по-скъпа строителната продукция. От друга страна, расте търсенето на недвижими имоти по няколко обективни причини, сред които това, че доходите на населението се увеличават, съответно хората искат все повече да си купуват по-хубави, по-големи жилища - който е живял досега в двустаен, иска да си купи тристаен, а който е бил под наем, иска да си купи жилище.

Третият фактор, според Стефанов, са рекордно ниските лихвени проценти по ипотечните кредити в България. Ние сме сред държавите с най-ниските лихвени равнища в целия свят, не просто в Европа, коментира експертът. Към момента има лихвени проценти, които са и под 2,5 на сто, но като цяло те са в границите между 2,5 и 3 на сто. Това е рекордно ниско не само в исторически план за България след демократичните промени, а е и прецедент в световен мащаб, коментира експертът. За разлика от Западна Европа, САЩ, Азия, където лихвените проценти скочиха, у нас те продължават да бъдат ниски, като една от причините за това е, че в българските банки има над 120 милиарда лева депозити на физически и на юридически лица. Банките нямат много възможности, в които могат да насочат тези пари, а ипотечното кредитиране е един от предпочитаните от банковата система инструменти, защото са сигурни заради обезпечеността с недвижими имоти.

Страхът в част от населението, че, присъединявайки се към еврозоната от следващата година, ще пренесем по-високите лихвени проценти по ипотечните кредити и това ще оскъпи цената на кредита, също кара част от "играчите" да влизат на пазара и да купуват, посочи експертът и допълни, че това е едната причина за повишеното търсене на пазара на жилищни имоти в България от началото на 2024 г.

Втората причина, която макар да е обективна, но за нея официално не се говори, е известният на анализаторите факт, че горе-долу колкото депозити официално има в банковата система на физически лица - между 75 и 80 млрд. лева, почти още толкова са спестяванията на населението в дюшеци, кутии за обувки и други неща под леглата в домовете, коментира експертът. Този кеш, ако е в левове, трябва буквално за няколко месеца да се превърне в евро, защото е опасно да не "изгори" след една година, когато ще спре обмяната на левове, а освен това обменянето на по-големи суми вече ще е проблем, защото за над 5000 лева ще трябва да се доказва произходът на средствата, посочи Стефанов. Според него този факт за определена група българи е основна мотивация при инвестициите в недвижими имоти - легализиране на скрити доходи, за които не са платени данъци.

По думите на Стефанов през последните години бизнесът с недвижими имоти в страната е станал много привлекателен за такъв тип "играчи" не само от България, но и от чужбина, които "превъртат" кеш в страната. Бизнесът в жилищни имоти в България през последните години е сред тези, които се ползват за препиране на пари, обобщи експертът.

Високите лихвени равнища по заемите, които вече в Германия или Дания са 6-8 процента, водят до нова тенденция - местният бизнес с контакти в България, вече търси варианти за финансиране в страната ни, посочи експертът. Например - при необходимост от покупка на машини на кредит в Дания лихвеният процент ще бъде 12-13 процента, в същото време, ако се намери български партньор, който да внесе тези машини от името на датската фирма, ще може да й ги предостави при много по-изгодни лизингови условия - дори под 7 процента. По същия начин са и инвестициите в недвижими имоти - покупка на няколко имота "на зелено" през български партньор води практически до удвояване на вложения капитал след продажбата им.

Повишаването на цената на недвижимите имоти се отразява на инфлацията и в известен смисъл е пречка пред присъединяването ни към еврозоната и това е обективен факт, посочи Драгомир Стефанов. Според него това обаче няма да накара пазарните участници - продавачи и купувачи, да спрат да строят и да купуват жилища, защото имаме за цел да влезем в еврозоната. Напротив, повечето говорене, че се присъединяваме към еврозоната, допълнително стимулира едните да строят жилища, а другите да ги купуват, каза експертът. Причините са притесненията, свързани с очаквания за повишение на цените на жилищните имоти през следващите години след приемането ни в еврозоната.

Далеч сме обаче от онзи период преди много години, когато с репликата "За Бога, братя, не купувайте!" ще спрем инфлацията ни, посочи Стефанов. Той обаче напомни, че, наблюдавайки другите държави, които са влезли в еврозоната, ефектите от приемане на еврото по-скоро се случват преди формалното членство.

Според експерта по-голямата тежест за инфлацията не е пазарът на недвижими имоти, а политическата нестабилност. Липсата на стабилно правителство, което има дългосрочна визия и постоянните избори, които правим, карат политическите играчи, които в един момент заемат премиерски и министерски постове, непрекъснато да се опитват да се харесат на населението, а това става чрез повишаване на доходите. Непрекъснато увеличаваме минималната работна заплата, пенсиите, заплатите на различните държавни служители, което допълнително генерира инфлация, коментира експертът. Малко е като затворен кръг - от една страна се борим с инфлацията, за да може да влезем в еврозоната, а от друга страна, непрекъснато увеличаваме доходите на населението, защото пък наближават избори и се надяваме хората да гласуват за нас, но това са реалностите, обобщи експертът.

Сега ли е подходящият момент за покупка на жилище?

Отговорът на този въпрос зависи от купувача, каза Драгомир Стефанов. Ако сте готови да си купите жилище и имате потенциал, направете го, допълни той и отбеляза, че и кредитните условия засега са подходящи. Банките отново, както преди 15 години, се увлякоха по това да дават висок процент на кредитирането спрямо оценката на имота и започнаха да раздават кредити на хора, които почти нямат самоучастие. Това обаче крие риск за купувачите, предупреди експертът. Той напомни, че високият доход не означава автоматично възможност за редовно обслужване на кредита, ако не умеем да спестяваме.

Практиката показва, че хора с ниски доходи без проблеми обслужват кредитите си, защото са се научили да заделят средства и да живеят според доходите си. Затова съветите на експерта са да се насочим към покупка на жилище, ако имаме поне 25 на сто от цената на имота самоучастие. Това е гаранция, че можем разумно да управляваме личните си финанси - задължително условие да можем да обслужваме заемите си през следващите 15-20-25 години.