Тихомир Тошев: Внимавайте с ипотеките, иззетите имоти на длъжници растат

Тихомир Тошев е изпълнителен директор на компанията за кредитно консултиране „КредитЦентър”. Председател е на Асоциацията на кредитните консултанти – първото професионално сдружение на кредитните консултанти у нас.
Тихомир Тошев е изпълнителен директор и на „Адванс Адрес Експертни оценки” – компания, специализирана в експертните оценки на недвижимо имущество, интелектуална собственост, високо технологично професионално оборудване и др.
Тошев е магистър по инженерна икономика и мениджмънт, завършил е „Мениджмънт и маркетинг” към College of North West London, лицензиран оценител е на недвижимо имущество, търговски предприятия, машини и съоръжения.

Интервю на Даниела Георгиева

- Г-н Тошев, каква е ситуацията в момента на кредитния пазар? Забелязва се слабо раздвижване в последните седмици, някои от банките започнаха плахо да отпускат кредити след като доста ги бяха ограничили през последните месеци.

- Да - в момента кредитите са значително по-достъпни, отколкото бяха в края на 2008 и началото на 2009 г. Малките обеми през този период в голяма степен бяха, не само поради ограниченията от страна на банките, а се дължаха и на липсата на интерес към кредитирането от страна на клиентите. По-високите лихви, по-ниският процент на финансиране на сделките, почти замръзналия пазар на недвижими имоти, глобалната икономическа криза, несигурността за доходите и запазването на работните места, накараха участниците на пазара да бъдат по-внимателни и отговорни в решенията си да отпускат или ползват кредити. От средата на април пазара се оживи и въпреки все още малките обеми тази активност е добър знак. Тази седмица се появиха и първите реклами за кредити, целящи да привлекат отново интереса на клиентите към кредитирането. Не трябва да забравяме обаче, че живеем във времена на несигурен и колеблив пазар и рискованите стъпки могат да ни струват скъпо, така че е нужна добра преценка и дългосрочно планиране, когато смятаме да ползваме кредити.

- Тенденцията за свиване на покупките на жилища ще продължи ли и каква е точната причина за това – банковите ограничения или пренасищането на пазара на имоти и предлагането е много по-голямо от търсенето?

- Основната причина е несигурността. Твърде много са въпросителните, които стоят в момента пред купувачите на имоти – ще получа ли кредит или не, ще мога ли да го обслужвам дългосрочно, ще падат ли още цените на жилищата, сега ли да купувам или да изчакам още и т.н. Пазарът на имоти в момента предлага много добри възможности, като богат избор и отделни, много изгодни предложения, но няма да са много хората, които ще могат да се възползват от тях. В най-добра позиция са купувачите, които имат спестени средства или високи и стабилни доходи и те ще имат възможността да реализират добри сделки.

- Какво се случва с депозитната политика на банките, до кога ще продължава това „нездравословно” според някои експерти поддържане на високи нива на депозитите от определени финансови институции?

Това „нездравословно” поддържане на високите нива прави много щастливи вложителите, които в период на криза получават високи доходи от спестените от тях средства. Финансовите институции преценяват как да се държат в такъв силно конкурентен пазар и как това ще се отрази на финансовите им резултати, но в случая от тази конкуренция определено печелят клиентите.

- Лихвите по кредитите у нас не са ли твърде завишени спекулативно и финансовата криза не е ли добро оправдание за това?

- Лихвите по кредитите в голяма степен са свързани и с лихвите по депозитите, които определят цената на привлечения ресурс, които може да се отдаде на нуждаещите се от кредитиране. По-скъпия ресурс в момента държи и по-високите лихви по кредитите. Когато на пазарите се появи по-евтин и достъпен паричен ресурс, лихвите по кредити също ще започнат да намаляват.

- Как успяват банките в някои други страни да предложат на клиентите си доста по-изгодни условия отколкото при нас. Например в Израел в момента има оферти с драстично по-ниски лихви и по потребителски и по ипотечни кредити. Из Европа също я има тази тенденция. Защо има такива различия?

- Да, има страни, в които лихвите по кредити са по-ниски, но това е продиктувано от редица фактори, като по-евтин и достъпен ресурс, по-ниска рискова премия за страната, по-активен пазар и др. На този етап при нас това липсва и не можем да очакваме, че през следващите няколко месеца ще има сериозна промяна в това отношение.

- Кога българските потребители ще могат да се възползват от наистина добри оферти по отношение на кредити, лизинги, та дори и потребителски цени на стоки и услуги? Защо въпреки че сме една от най-бедните страни на ЕС цените, които изброих по-горе са драстично по-високи?

- Първо ще трябва да се види трайна тенденция за стабилизиране на пазара и икономическите показатели. Все още не са ясни последствията от кризата, за бизнеса и за семейните бюджети и е трудно да се планира дългосрочно. От друга страна ние сме пазарна икономика и цените се определят от търсенето и предлагането, а това е най-добрият регулатор на всеки пазар.

- Имате ли наблюдения какво се случва с имотите, които банката си е взела след като някой не е могъл да си плаща ипотеката, защото брокери коментират, че цените, на които се продават са драстично по-ниски от пазарните? Как става това, търгове ли се правят и как обикновените граждани могат да разберат за тях, защото има индикации, че определени спекуланти на пазара ги изкупуват на безценица и после ги препродават на реални цени?

- Имотите на длъжниците, които не могат да обслужват кредитите си се обявяват за продажба на търг от съдя-изпълнител. От скоро съществува единен регистър в интернет, в сайта на камарата на съдя-изпълнителите, в който до края на юни трябва да се качат всички обявления за търгове. До сега тези търгове стартираха с начална цена 50% от пазарната цена на имота, но след последните промени в момента началната цена е 75% от пазарната цена на имота. Участниците в търга наддават и имота се продава на предложилия най-високата цена. Ако не се появят кандидати за даден имот се организира нов търг, като цената се намалява с 20%. Най-добрия вариант за хората, които не могат да плащат по кредитите си е веднага сами да продадат имота си и да погасят кредита. В противен случай те губят контрол върху продажбата и натрупват значителни допълнителни разходи от наказателни лихви и съпътстващи процеса такси.