360 хиляди панелки чакат.... майстора си

Станка Динева

Не би трябва да има премиер, който да подпише документ, подобен на „Проектозакон за управление на етажната собственост" на Министерския съвет. Сергей Станишев обаче го е подписал. И го е изпратил в Народното събрание за гласуване. А парламентът не го е върнал със заръката да се направи нов. Независимо, че е крайно отрицателно становището на Консултативния съвет по законодателство, подписано от председателя проф. Красимира Средкова. В проекта „има някои отделни откровено противоконснитуционни разпоредби", пише в документа на юристите. Поне на четири-пет места е отбелязано, че проектът е „некоректен", че има цели пасажи, които са „ненужни", а отделни точки са направо „безсмислени". На моменти експертите са си изпускали нервите с изрази от рода на: „Текстът е зле формулиран и е израз на законодателно безсилие". Становището на съвета е изпъстрено с толкова много саркастични забележки по адрес на авторите, че читателят се чуди как още не са го изтрили от трудовата си биография.

Тъй като екипът на проф. Средкова се състои основно от юристи, експертите въобще не са дали оценка за икономическата целесъобразност на законопроекта. Вън от обичайните политически евфемизми, той има за цел да реализира една програма на правителството, която ще ни струва 4,150 млрд. лв. От тях 830 млн. ще даде държавата, а останалите 3,320 млрд. лв - всички ние, гражданите на България. Срещу тази щедра сума стои индивидуален разход от всеки собственик на панелка за саниране в размер на 6 100 лв. По разчети на правителството ремонтът ще пести най-много по 210 лв. на апартамент годишно за отопление. Простата аритметика сочи, че при това положение срокът на възвръщаемост е... 29-30 години. Няма икономист на света, който би препоръчал инвестиция с подобен срок на възстановяване на разходите. (Данните са от „Национална програма за обновяване на жилищните сгради в Република България", приета от правителството през януари 2005 г.)

Панелките - в цифри

В България има 1 335 100 жилища. От тях 97% са частна собственост, сочат данните на статистиката. 91% са масивни, около 8% - паянтови, а около 20% - панелни. По експертна оценка домовете, които се нуждаят от обновяване през следващите 10-15 години, са около 680 000. От тях около 360 000 са панелни, 150 000 стоманобетонни и 170 000 масивни. Всички те са обект на инвестиционните мераци на строителния бизнес, прокарани през „Национална програма за обновяване на жилищните сгради" на кабинета „Сакскобурготски". Правителството на Сергей Станишев е на път да материализира тези щения.

Документът предвижда обновяването на сградния фонд у нас да стане на два етапа. Първият обхваща 11 години. При съставянето на програмата е предвидено тя да стартира през 2005 г., да продължи до 2015 г. и да обхване 105 000 панелки в София, Бургас, Пловдив и Варна. Вторият етап е 13-годишен и е разчетен да се реализира през 2008-2020 година. За това време е трябвало да бъдат санирани 579 676 жилища в останалите областни центрове.

Соцреализъм и частна собственост

През далечната 1951 г. тогавашното Народно събрание приема Закон за собствеността и правилник за приложението му. В двата документа подробно е обяснено какво трябва да е поведението на „социалистическия гражданин на Народна република България" - никакъв шум и редовно плащане за чистачка и ток. А също избор на домоуправител - най-често ОФ-активист, който вероятно редовно е „докладвал" където трябва кой приема съмнителни гости.

Известно е какво беше отношението на „народната власт" към частната собственост и към правата на гражданите. Затова звучи логично за времето си текстът: „Собственикът на етаж или на част от етаж се изважда от сградата по решение на общото събрание:

- а) ако използува или допуска да се използуват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди;

- б) ако систематически нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави."

Но дори и тогава се е искало съдебно решение, за да стане това факт. Изненадващото е, че този противоконституционен текст е залегнал и в новия проект. Старият закон допуска също така домоуправителят да наказва своите съседи, ако не се съобразяват с общите правила, с глоба от 1 лв. до 60 лв. Сумата е 83 пъти по-ниска от предложената от кабинета.

И така до 2005 г., когато един безименен чиновник изравя от някъде „Ръководни насоки за етажната собственост на жилищните сгради в страните в преход". По непотвърдени данни въпросното „дадзибао" (вид стенвестник по време на Културната революция в Китай - б.а.) е изработено за Източна Германия след обединението й със Западна. Наръчникът не е документ на Европейския съюз, но у нас той се представя като такъв, констатират и експертите от Консултативния съвет на проф. Средкова. Точно на него стъпват родните чиновници при разработването на „Национална програма за обновяване на жилищните сгради". А тя на свой ред ляга в основата на проекта за управление на етажната собственост.

Ще подминем като дреболия факта, че правата на собствениците на жилища са 3 на брой - да използват общите части по предназначение, да ремонтират собствените си апартаменти и да участват в управлението на етажната собственост. Няма да се вторачваме и в това, че задълженията са 13. Но звучи като

демократически централизъм

от близкото минало безпрекословното „да изпълнява решенията на органите на управление". Ами, ако са откровенна глупост или някой е решил да си врътне собствен бизнес с ремонт на общите помещения за сметка на входа?

Не ми е известен жилищен блок, който да има „правилник за вътрешния ред", но не е изключено такъв да съществува. Съгласно проектозакона всеки блок трябва да има не само „правилник за вътрешния ред", но и план-програма за „ремонта, реконструкцията и преустройството", а също така и „годишен бюджет за приходите и разходите", в който не влизат парите за асансьор, ток, вода, чистачка и четка за миене на входа. На този етап няма разпоредба всеки блок да си има заклет експерт-счетоводител, но до второто гласуване може да се сдобием и с такъв.

Проектът разпорежда върховен орган на блока или входа да е общото събрание, както е и сега. Оттам нататък е предписано създаването на администрация, на която би завидяла и ООН - управител, управителен и контролен съвет. Препоръката е да им се плаща, (без да слагаме в сметката заплатите на портиера и касиера). Минималната бройка на всички тези длъжности е 7 души - по 3-ма членове на управителния и контролния съвет и 1 управител. Няма обявен механизъм за определяне на възнагражденията им, нито пък горна граница - въпрос на фантазия на споменатите органи на

етажното самоуправство

Откъде пари за всичко това в проекта не пише. Има семейства, които и сега с мъка плащат по 2-3 лв. месечно за режийни. Не са малко и тези, които от 10-15 години нямат пари да се издължат на входа.

И в Търговския закон не е така подробно описано какво трябва да прави ръководството на една фирма, както детайлно е разписано управлението на коридорите, общото мазе и входовото фоайе - това са помещенията обща собственост в един блок. Те обаче са бял кахър в сравнение с главата „Управление на етажната собственост чрез сдружения на собствениците". Тя е такъв правен тюрлюгювеч, че е объркала дори и експертите от съвета по законодателство. Сдружението се създава със съгласието на абсолютно всички собственици в блока или във входа, пише в проекта. Един да се откаже - разпада се и започват комшийски ежби, които може да се предадат и по наследство. И дума няма по въпроса кой ще е правоприемник на финансовите ангажименти на сдружението. Предвидено е то да е юридическо лице с нестопанска цел. И да се регистрира - къде? - в общината. В цивилизованите страни това се прави в съда. У нас, „с цел облекчаване на процедурата", е предпочетен кметът. Съгласно българското законодателство щом е с нестопанска цел, сдружението не може да върти бизнес. Но новият проект дава право за такъв алъш-вериш, на който и голяма търговска верига да завиди. Ако сдружението свърши всичката работа, предписана в проекта, като нищо ще се наложи да се регистрира и да плаща ДДС.

Обаче черешката върху торта е, че при регистрацията в „общинската или районната администрация" трябва да бъдат представени следните документи: „нотариално заверени декларации от всички собственици в сградата, че са съгласни да станат членове на сдружението, с приложени към тях копия от документите за собственост". Така да се каже,

да им е лесно на измамниците

да спретнат фалшиви покупко-продажби на над половин милион имота. Точно управителният съвет ще материализира решението на общото събрание „за изваждане от сградата на собственик по реда на чл. 45 от Закона за собствеността", пише в документа. Не става ясно като ги „изведе", къде ще ги „заведе". Но пък е предвидена възможност „комшийската задруга" да вади и изпълнителни листи за неплатени сметки и пари за непосилни ремонти. Няма изрична забрана „освободените жилища" да се разпродават по съседски. А у нас, което не е изрично забранено, е позволено. Това може да се окаже новият, държавно регулиран, метод група „добре облечени бизнесмени" да се сдобият с цели блокове.

Освен че ще решава кога и кой ще санира старите ни панелки, сдружението на собствениците ще завърти и друг широкоспектърен бизнес. Така например то ще „приема решения за инсталиране на рекламни пана върху сградата" или „за сключване на договори с експлоатационни предприятия за продажба на енергия или вода, използвана от потребителите в сградата". Изпусната е само газификацията, която носи далеч по-високи проценти, но не е късно да се добави. Това странно от правна гледна точка образувание ще „приема решения за поемане на финансови задължения", пише още в проекта.

На това място от Консултативния съвет по законодателство са изпаднали в правен потрес. Затова са записали в становището си, че проектът „има непрецизен език", което „е довело до фундаментални правни проблеми. Най-фрапантният от тях е липсата на контрол върху актовете на органите на сдружението на собствениците". А също така, че те „не могат да се обжалват". Сиреч, нормотворците внезапно са забравили, че в България все още има съдилища. След това много внимателно (като за малоумници) са обяснили, че „контролът върху решенията на органите на сдружението става по реда на глава II, раздел II. Да видим къде ни препращат. Глава II е „Управление на етажната собственост", раздел II „Управление на етажната собственост чрез сдружения на собственици", констатира екипът на проф. Красимира Средкова. Демек, управителният съвет ще се контролира от... самия себе си. Историята мълчи дали в случая става дума за техническа грешка, неволен пропуск или откровена измама.

И на Консултативния съвет по законодателство е направило впечатление, че на сдружението са вменени права, които то няма как да реализира. Образуванието не може да поема каквито и да било ангажименти, свързани със собствеността, тъй като то не притежава такава. Собственици са притежателите на апартаментите. Ако трябва да се изпълнят законовите разпоредби, това означава всички ние да прехвърлим на въпросните сдружения панелките си. Това няма да стане никога, защото частната собственост у нас е неприкосновена. И няма закон, който може да ни задължи безвъзмездно да харижем жилището на семейството си.

Истинската далавера

обаче не е в санирането на напуканите вече панели и в ремонта на покрива. Бингото, шестицата от тотото, е текстът, който ни съветва да дадем парче от двора си или право на надстрояване над блока на фирмата, която ще ремонтира стените и покрива, срещу услугата. Права, които струват милиони.

Тук е мястото за една препоръка към целокупното българско гражданство: Внимавайте кого избирате за управител на сдружението, защото той ще може да налага глоби в размери, на които гледат със завист дори катаджиите. „За неизпълнение на решение на съответното общо събрание председателят на управителния съвет, съответно управителят, налага глоба в полза на етажната собственост в размер от 500 до 5000 лв.", пише в проекта. Срещу какъв документ ще става това - не се казва.

Всички панелни комплекси в големите градове са построени върху някогашни ниви. След реституцията на земеделските земи бившите им собственици започнаха да гледат лакомо на тях и да чакат своето време. Агенциите за недвижими имоти ги съветват като изтече „живота" на панелките, по съдебен ред да искат събарянето им, защото са опасни. Тази перспектива тревожи много от собствениците на бетонните домове. Политиците се кълнат, че ще уредят законодателно правото за закупуване на земята под блоковете. Така пише и в националната програма за саниране на панелките: „Собствениците на обновени жилища по реализирани общински "Програми за преструктуриране на жилищни комплекси и обновяване на жилищните сгради" придобиват собственост върху земята". В закона текст с подобно съдържание изобщо няма. До тук с правата.