М. Петков: Имотите на изгодни цени вече няма да се продават на тъмно

Преди две седмици тръгна единен електронен регистър на публичните продажби, извършвани от частните съдебни изпълнители в България. По този повод разговаряме с частен съдебен изпълнител Мариян Петков, който е член на Съвета на Камарата на частните съдебни изпълнители (КЧСИ) и е създател на въпросния сайт.

Интервю на Даниела Георгиева

- Г-н Петков, разкажете за новия начин, по който ще се обявяват имотите, които длъжници на банки и други кредитни институции са загубили и са обявени за продан от частни съдебни изпълнители?

- Ние направихме един сайт www.sales.bcpea.org, който стартира преди две седмици. На него има около 250 обявления за недвижими имоти и за друго движимо имущество и вещи. В сайта най-често хората ще могат да търсят по окръжен съд, тъй като районът на действие на частните съдия изпълнители е именно този съд.
Гражданският процесуален кодекс казва, че обявленията трябва да се поставят на самия имот, в конкретната община и в сградата на Районния съд. Сами си представете, ако например имотът е нива как ще се залепи обявление. На апартаментите обикновено длъжникът сваля обявата, защото има интерес да скрие имота. Някой път потенциалните купувачи унищожават обявленията. Като видят имота и им хареса, те късат листа, за да не дойде някой друг. В общините често се лепят други съобщения върху нея. В сградата на Районния съд пък много малко хора могат да видят обявлението за продан.
Срокът за закупуване на такъв имот е 1 месец и ако през този период продажбата не е огласена достатъчно, не идват много кандидати и го купува някой спекулант на ниска цена, от тези, които постоянно ходят по такива търгове.
За съжаление този сайт е много закъснял. Това трябваше да стане преди две години, но сега с новото ръководство на Камарата на частните съдебни изпълнители нещата станаха. Идеята за сайта е моя, както и изпълнението. Не може в 21-ви век ние да си обявяваме една продан със залепени някъде обявления.

- Кои имоти се качват на този сайт, защото хората са мнителни, когато става въпрос за такива продажби и често смятат, че по–атрактивните имоти биват продавани на тъмно без много гласност?

- В момента качването на обявления на този сайт е задължително за всички колеги в България с решение на Съвета на камарата, даже сме го включили в нашите нормативни вътрешни правила, но още не е вкарано в закон. Надявам се, че следващият парламент, защото това е една елементарна промяна в ГПК, ще допише изречението, където пише как се обявява проданта и ще включи „разгласяване чрез сайта на Камарата на частните съдебни изпълнители”. По този начин ще е сигурно, че имотът не е скрит и всеки ще може да си купи жилище, което се продава в Бургас или Варна например, или където и да е в страната. Иначе няма такава възможност, пазарът се стеснява максимално.
Но все още не са качени всички обяви, тъй като, както казах, стартирахме наскоро. В момента в сайта има около 190 имота, обявени за продан. Срокът за обявяването на всички оферти е до края на юни и се надявам и колегите в провинцията и тук в София вече да са добавили всички имоти. Всички частни съдебни изпълнители са задължени да поместват в сайта обявленията си, но ако не го сторят, има и предвидени наказания, като най-тежкото е лишаване от право за упражняване на професията за срок от пет години.

- Каква информация трябва да има на сайта? Как могат хората да са сигурни, че всичко е наред с имота?

- Хората могат да са сигурни, че имотите, които се продават през сайта са чисти от тежести. На сайта задължително се качва сканираното обявление, на което се вижда. Вижда се подписът и печатът. До момента много колеги си качваха проданта на собствените сайтове, но нямаше подпис и печат и можеше да има спекулации. Наример да пише 100000 лева, а реалната цена да е 10000 лева и впоследствие той да каже, че е допусната печатна грешка. Обаче купувачът ако види такава цена може да се откаже.

- Това означава, че съдия изпълнителят има интерес да скрие имота?

- Тези случаи са много редки и обикновено колеги, които постъпват така впоследствие няма кой да ги потърси да му продадат имота. По принцип това може да се случи един или два пъти най-много и съответно банката или лизиноговото дружество не биха се доверили повече на такъв, който иска да продаде имота им на тъмно на половин цена.
Идеята е да се привлекат максимален брой купувачи, тогава става истинско наддаване, защото колкото е по-висока продажната цена, толкова и нашите такси са по-големи. Реалният купувач винаги е готов да даде толкова, колкото смята, че струва имотът, тъй като той си го купува за себе си.

- Не е тайна, че на такива търгове често присъстват и спекуланти, които смущават купувачите, които наистина са отишли там, защото имат нужда да купят даден имот, а не с цел препродажба?

- Да, такива физически и юридически лица присъстват. Така нареченият спекулант подава няколко оферти, в една от които дава някой път много висока цена и по този начин останалите се отказват и изтеглят зададъка си, после той не внася сумата и остава на по-ниската си оферта. Друг вариант е да предлага на останалите наддавачи да му платят, за да се откаже, защото иначе щял да пусне жалба срещу търга и ще я оттегли, ако му се даде някой лев. Обикновено идеята на такива спекуланти е да купят имота поне на половин цена, за да може в някъкъв кратък срок да го продадат. Голяма част от тези хора миналата година накупиха много имоти, които в момента не знаят какво да ги правят. Който е купил и после е продал спешно, той е бил добре, но тези, които задържаха имоти, които са купени на 1200-1500 евро/кв.м са на сериозна загуба.
В момента няма никакъв пазар, то няма свободен пазар, пък какво остава за такъв. Спекулантите ще отпаднат с годините, тъй като те ще свършат парите. При продването на недвижимите имоти на публичен търг има седемдневен срок да се внесе цената. А те участват на всички продажби и зависи какъв портфейл средства имат, това не са само физически лица, които имат свободен капитал. Те внасят задатъци по всички продажби, даже и повече от една, защото правят повече от едно предложение. Парите им са заети и някой път нямат възможност да манипулират търговете, защото нямат възможност да участват в тях.

- Има ли някакъв начин, по който може да се контролира този процес?

- Не, няма и нужда. Единственото нещо, което може да регулира този пазар, е самият той. Колкото повече се популяризират тези продажби, толкова повече хора ще идват. Реално ще наддават и такива спекуланти ще отпаднат. Добре е, ако някои граждани не са много наясно и нямат достатъчна правна култура да участват с адвокат на такива продажби.

Тези спекуланти нямат достатъчни правни познания, но просто са хитри и добри психолози, знаят как да манипулират.

- Какво представлява цялата процедура по обявяването на една таква продан, кое точно я налага и какво се случва с длъжника на съответната кредитна институция?

- Всичко започва от момента, в който някой спира да изплаща вноските за дадено имущество или вещ на кредитора си. Той изпраща съдия изпълнител, който описва имуществото и ако не се намери някакъв вариант за разсрочване на вноските, се стига до отнемане на даден имот или вещ. След което ние обявяваме имота или движимото имущество на такъв търг. Като първоначалната цена е 75% от пазарната цена на имота. Преди беше 50 на сто, но в парламента решиха, че това не е изгодно за длъжника, тъй като ако не се вземе добра цена за продаваното нещо, остатъкът до пазарната цена продължава да се изисква от длъжника. Лошото на повишаването на първоначалната търгова цена е, че така хората, които желаят да наддават, няма да имат достатъчен стимул да го правят, а просто ще купят имот на свободния пазар.