Ипотеките евтини като през 2007 г.

Лихвите по новоотпуснати ипотечни кредити вече са сравними с най-силните предкризисни времена на жилищния пазар - 2007 и 2008 г., показва статистиката на БНБ. През септември тази година средната лихва по кредити в левове е 8,45%, а месец по-рано - 7,81%. Към тези нива се е придържал основният лихвен процент от началото на 2011 г. За последно българинът е бил „ухажван” с такива условия през първото тримесечие на 2008 г., когато лихвеният процент варираше между 8,03 и 8,32%. Подобна беше лихвата през цялата 2007 г. Средната лихва по кредити в евро е 7,61% през септември тази година и вече трайно е под психологическата граница от 8% Нивата са сравними с първото полугодие на 2008 г., когато лихвеният процент е варирал между 7,30% и 7,59%. Сегашната лихва е много близо и до рекордно ниската стойност, отчетена от БНБ през март 2007 г. - 7,09%.

Въпреки това България продължава да е третата страна в ЕС с най-високите лихви по кредити. Преди нас са само Унгария и Румъния. В същото време обаче сме на второ място с най-високите лихви по депозити. ”Това е взаимно обвързан процес и тъй като банките продължават да разчитат основно на ресурса и плащат за него по-висока цена, лихвите по кредитите вървят надолу, но много бавно. Не можем да очакваме, че ще има лихви от 4% след 1-2 години, но в дългосрочен план може да се постигнат и такива нива”, коментира финансовият и имотен консултант Тихомир Тошев. Подобряването на банковите условия се доказва и от данните за годишния процент на разходите (ГПР). Той калкулира общата цена на кредита - лихвата плюс различните такси и комисиони, с които сурвакат клиентите си За третото тримесечие на 2011 г. ГПР при ипотеките в левове е в диапазона 8,45-8,95%, като досега жилищният кредит се е задържал трайно под 9% само за три месеца - в края на 2007 и началото на 2008 г.

Процентът на разходите в евро за предпоследното  тримесечие пък е в границите 8,24-8,44%. Това също е близо до рекордно ниските нива, откакто БНБ наблюдава този показател - 7,66-7,87% през 2007 г. Днешната ситуация обаче е много по-благоприятна - сега заедно с лихвите падат и цените на жилищата, докато тогава те главоломно растяха и издуваха имотния балон който се пръсна с първите турбуленции на кризата, усетени на родна почва. Всички тези фактори съвкупно правят покупката на дом с кредит в момента далеч по-изгодна инвестиция, отколкото през пиковата 2008 г. В нейния край и началото на 2009 г. комбинацията растящи лихви и високи цени беше непосилна.

За апартамент в София с площ 65 квадрата при средната лихва за банковия пазар тогава купувачът плащаше около  130 000 евро - при 20-годишен срок на кредита и 20% самоучастие. Ако сега изтегли заем за същото жилище, то ще му струва средно 75 000 евро, изчисляват експерти. Въпреки по-изгодните условия обаче имотните сделки са в пъти по-малко  от динамиката на пазара преди кризата. Особено ясен е отливът в София - за третото тримесечие на 2007 г. са изповядани 10 972 сделки (с всички видове имоти), а за същия период на тази година – едва 3971. Статистиката отчита и значително по-малък размер на взетите ипотечни кредити. Почти половината заеми са до 30 000 евро. Хората приемат лошите новини за еврозоната и прогнозите за нова рецесия като заплаха за работата и личните доходи и не смеят да се нагърбват с големи задължения, коментира Тошев.

Евтините жилища все още заемат най-голям дял от пазара, като наред с цените им падат и размерите на взетите заеми. Цената на някои панелни жилища в София вече върви под 500 евро за кв.м. От следващата година се очертават нови раздвижвания в сектора, тъй като се очаква банките да пуснат на пазара много от притежаваните от тях имоти, взети от техни длъжници. Причината е, че в средата на 2011 г. бе дадена отсрочка от 6 месеца за реализацията на тези обезпечения, която изтича в края на декември. „Това са предимно жилища, които трезорите вече не могат да задържат в очакване на по-добри цени на пазара и от 2012 г. ще ги пуснат на търг обясни Мария Илиева, главен изпълнителен директор на МКБ Юнионбанк. Проучване на банката сочи, че България е с едно от най-ниските съотношения между ипотечни кредити и БВП в Европа – 12,5%. В Унгария то е 16%, в Полша – 20,4%, в Чехия - 21,4%, в Латвия – 34,5%, за Естония – 40,7%, а за цялата еврозона  възлиза на 41,2%.

Средните показатели за страните от Централна и Източна Европа са около 2-3 пъти по-високи от тези у нас.
На глава от населението се падат ипотеки за 600 евро, което също е много по-ниско, отколкото в други страни, сочи още банковата статистика. В Унгария този показател е 1582 евро, в Словакия - 2153 евро, в Чехия - 2943 евро, за Естония - 4402 евро, за еврозоната - 11 419 евро. Общият портфейл ипотечни кредити в банковата система на България от края на 2008 г. до август 2011 г. е нараснал само с 1,11 млрд. лв. или с 13,5%. Според експерти от имотния сектор два са основните фактора, които обуславят продължаващата и в момента стагнация на жилищния пазар На първо място това е икономическата несигурност в страната, която продължава да възпира населението от потребление и инвестиции. Хората са притеснени за своето бъдеще и предпочитат да спестяват. Започналото през 2010 г. макроикономическо оживление все още не успява да се пренесе на микрониво.

Вторият фактор са влошаващите се външни перспективи за икономически подем, които особено се засилиха през тази есен заради ситуацията в Гърция и дълговата криза в ЕС. Те имат косвен ефект върху българските домакинства посредством тяхното влияние върху общата икономическа конюнктура в страната, продажбите на български експортни компании в чужбина и нивото на преки чуждестранни инвестиции, смятат банкови експерти. Фирмите, особено по-малките, се въздържат да търсят заеми, защото смятат, че при свитите им заради кризата обороти банките няма да ги финансират. Според "Кредитекс & ХипоКредит" обаче тези притеснения често са съвсем безпочвени. "Ако фирма с намалели обороти е преструктурирала бизнеса си, свила е разходите и задълженията си и покаже, че може да обслужва кредита си, тя ще получи парите. За банката е важно предприемачът да покаже работещ бизнес и финансова дисциплина", обясняват от компанията.

Деница Александрова